Verliezen in grondexploitaties: een belangrijk financieel basisprincipe overboord gegooid
Gemeentes hebben bij waardering van hun grondexploitaties een belangrijk financieel basisprincipe overboord gegooid. Dit met als gevolg dat grondexploitaties overgewaardeerd zijn.
Gemeentes hebben van 2010 tot en met 2012 in totaal 2,6 miljard euro aan verlies op grond gemaakt. Naar verwachting komt daar de komende jaren nog tussen de 0,7 en 2,7 miljard euro bij (zie rapport Deloitte: Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013). Veel gemeentes hebben in de jaren voor de crisis fors gespeculeerd in grondaankopen. Dit hebben zij tegen relatief lage kapitaalkosten kunnen financieren. Dit is nog steeds mogelijk omdat voor kredietverstrekkers gemeentes een laag risicoprofiel hebben. Zij kijken in het algemeen niet naar de beoogde activiteiten en de daarmee gemoeide risico’s waar het krediet voor ingezet wordt, lees speculeren op grond. De gemeentes moeten dit als investeerder zelf doen.
Bij investeringen kijken professionele investeerders naar de systematische risico’s – risico’s waar men geen invloed op heeft. Vastgoedprojecten, maar ook grondexploitaties, hebben een hoog risicoprofiel. Dit komt doordat de vastgoedmarkt onderhevig is aan hoge marktvolatiliteit (zie kader). De kosten, opbrengsten en de waarden van projecten fluctueren hierdoor sterk. Essentieel hierbij is dus dat ruimte bestaat om tegenvallers, als gevolg van risico’s waar men geen invloed op heeft, op te kunnen vangen. Dit kan door een voldoende hoge discontovoet te hanteren. Dit is het percentage waarmee de geschatte toekomstige uitgaven en inkomsten netto contant worden gemaakt (zie kader). Volgens financiële basisprincipes dient de discontovoet voldoende hoog te zijn om risico’s waar men geen invloed op heeft te kunnen opvangen.
Lees hier de rest van het bericht: Grond is overgewaardeerd – op gebiedsontwikkeling.nu
